XPLG11 – XP Log – Informações Básicas, e riscos de se investir

Hoje falaremos do XPLG11 – XP Log Fundo de Investimento Imobiliário QUE É um dos principais fundos imobiliários do segmento de logística no Brasil.

Com uma gestão ativa realizada pela XP Vista, o XPLG11 tem como foco principal a obtenção de renda através da exploração comercial de empreendimentos logísticos e industriais.

Nesse conteúdo Vamos explorar as informações básicas do fundo, desde o seu CNPJ até seus dividendos, riscos de se investir e a lógica completa da sua tese de investimento.

O Que é o Fundo XPLG11?

O XPLG11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) do tipo tijolo, com foco no setor de logística e industrial.

Seu principal objetivo é gerar renda para os cotistas através da locação de direitos reais sobre imóveis.

O fundo também pode buscar ganho de capital por meio da compra e venda de imóveis, cotas de outros FIIs e ações de sociedades com propósito específico detentoras de direitos reais sobre imóveis.

Confira aqui abaixo, as principais informações gerais sobre o Fundo:

Quem são os Gestores do XPLG11?

A gestão do XPLG11 é realizada pela XP Vista, uma gestora com experiência no mercado de fundos imobiliários, ligada à XP Investimentos.

A administração e custódia do fundo estão a cargo da Vórtx.

Qual a Taxa de Administração e Performance do Fundo?

A taxa de administração do XPLG11, é de 0,95% a.a sobre patrimônio liquido (minimo R$25.000,00 mensais)

Em relação à taxa de performance, o fundo cobra 20% do que exceder o benchmark, que é o IPCA + 6,0% ao ano.

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Este curso não é teoria: ele foi criado por quem vive disso e desenhado para leigos e iniciantes, com linguagem simples, exemplos práticos e estratégias que funcionam no cenário real da Bolsa brasileira.

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Quando o XPLG11 Paga Dividendos? Quanto Foram os Últimos Dividendos Pagos?

O XPLG11 distribui dividendos mensalmente aos seus cotistas.

O último dividendo pago foi de R$ 0,82 por cota, com data de corte em 30 de maio de 2025 e pagamento realizado em 13 de junho de 2025.

Conforme você pode ver na tabela aqui abaixo:

Nos meses anteriores de 2025, o fundo também distribuiu consistentemente o valor de R$ 0,82 por cota. O Dividend Yield dos últimos 12 meses do XPLG11 é de 9,69%.

Qual o Valor da Cota do Fundo XPLG11 Hoje?

O valor da cota do XPLG11 pode variar diariamente de acordo com as negociações no mercado.

Hoje, 8 de junho de 2025, no momento em que escrevo este conteúdo, a cota do XPLG11 está sendo negociada na faixa de R$ 98,79 a R$ 98,81.

Para acompanhar a cotação em tempo real, você pode consultar plataformas financeiras e o site da B3.

SE você investe ou gosta dos Fundos imobiliários gerido pela XP, certamente você vai gostar de ler este outro conteúdo sobre outro fundo que ela gerencia. Link abaixo:

XPML11 | XP MALLS FII – Descubra Por que não para de cair?

Qual a Vacância do XPLG11?

A vacância do XPLG11 é um indicador importante para avaliar a ocupação dos seus imóveis.

Segundo os dados de 1º de abril de 2025, a vacância do fundo era de 5,2%, o que indica uma boa taxa de ocupação em seus empreendimentos logísticos e industriais.

No que o investidor precisa ficar de olho ao investir no Fundo?

Investir no XPLG11, como em qualquer outro fundo imobiliário, envolve certos riscos que o investidor precisa conhecer e monitorar de perto para tomar decisões mais conscientes.

Alguns dos principais pontos de atenção incluem:

Vacância:

Embora a taxa de vacância atual do fundo seja relativamente baixa, em torno de 5,2% (dados de abril de 2025), é fundamental acompanhar a evolução desse indicador.

Uma alta repentina na vacância pode reduzir a receita de aluguel do fundo e, consequentemente, impactar os dividendos distribuídos aos cotistas.

Historicamente, o fundo já apresentou taxas menores de vacância, chegando a patamares de 1,6% em agosto de 2024, segundo o FiiBrasil.

Concentração Setorial de Inquilinos:

Uma parte significativa da receita do XPLG11 cerca de (58%) provém do setor de comércio varejista, conforme dados de abril de 2025.

Essa concentração setorial pode representar um risco caso o setor varejista enfrente dificuldades econômicas;

O que poderia levar a um aumento da inadimplência ou à rescisão de contratos de locação.

Condições Macroeconômicas:

O desempenho do setor logístico está intrinsecamente ligado à atividade econômica do país.

Uma recessão ou baixo crescimento econômico pode impactar a demanda por espaços logísticos, afetando a ocupação e os preços dos aluguéis dos imóveis do XPLG11.

Taxa de Juros e Inflação:

A alta da taxa de juros pode tornar outras classes de ativos de renda fixa mais atrativas, o que poderia gerar uma pressão vendedora sobre os fundos imobiliários.

Além disso, embora o fundo mencione IPCA como parte do benchmark para a taxa de performance;

Variações significativas na inflação podem afetar os custos de manutenção dos imóveis e os valores dos aluguéis.

Risco de Mercado:

A cota do XPLG11 está sujeita às flutuações do mercado financeiro.

Fatores como o sentimento dos investidores, notícias econômicas e políticas podem influenciar o preço das cotas, independentemente do desempenho intrínseco do fundo.

Alavancagem:

O fundo possui um índice de alavancagem de 11,19%.

Embora essa taxa não seja excessivamente alta;

A existência de dívida aumenta a exposição do fundo a variações nas taxas de juros e pode impactar o seu resultado financeiro em cenários adversos.

Risco de Inquilino:

A inadimplência de inquilinos específicos, mesmo que não haja grande concentração em um único nome, pode gerar impactos na receita do fundo.

O acompanhamento da saúde financeira dos locatários é crucial.

Ao investir no XPLG11, é essencial que o investidor esteja ciente desses riscos e realize um acompanhamento constante dos indicadores do fundo;

Dos relatórios gerenciais e das notícias do mercado para tomar decisões alinhadas com seu perfil de risco e objetivos de investimento.

Explicação do Racional da Tese de Investimento Sobre o XPLG11

A tese de investimento do XPLG11 se baseia na sua posição como um dos principais players do mercado de logística no Brasil.

O fundo possui um portfólio diversificado de galpões e centros de distribuição localizados em pontos estratégicos, essenciais para a cadeia de suprimentos e o comércio eletrônico.

A gestão ativa da XP Vista busca otimizar a rentabilidade do fundo através da locação eficiente dos espaços e da identificação de oportunidades de aquisição e venda de ativos.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,92 indica que as cotas do XPLG11 estão sendo negociadas com um pequeno desconto em relação ao seu valor patrimonial por cota (R$ 106,75);

O que pode ser considerado razoável para um fundo de sua qualidade e tamanho.

Para investidores que buscam exposição ao setor de logística com um fundo bem estabelecido, alta liquidez e gestão experiente, o XPLG11 se apresenta como uma opção interessante.

A consistência na distribuição de dividendos e a baixa vacância reforçam a sua atratividade.

O CNPJ do XPLG11 é 26.502.794/0001-85.

Recomenda-se sempre a análise dos relatórios gerenciais e o acompanhamento das notícias do fundo para uma tomada de decisão informada.

DICA ESPERTA!

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