O BRCO11, ou Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário, é um dos mais relevantes FIIs do segmento logístico/industrial no Brasil.
Com uma carteira robusta de galpões modernos e bem localizados, o fundo tem atraído a atenção de investidores que buscam renda passiva estável, diversificação e exposição a um setor em expansão — o da logística de última milha e armazenagem estratégica.
Se você está em dúvida se vale a pena investir no BRCO11, este artigo reúne tudo o que você precisa saber para tomar uma decisão consciente.
O que é o BRCO11?
O BRCO11 é um fundo de tijolo com foco em galpões logísticos e industriais, criado para gerar renda com a locação de imóveis físicos.
O fundo é administrado sob gestão ativa, com mandato híbrido — ou seja, pode adquirir, desenvolver e gerir ativos conforme as condições de mercado.
O capital investido é utilizado para aquisição ou construção de imóveis logísticos que, por sua vez, são alugados para empresas, gerando receita recorrente com distribuição mensal de rendimentos aos cotistas.
Com 15.905.133 cotas emitidas e mais de 119 mil cotistas, o BRCO11 é um FII consolidado e com liquidez relevante no mercado.
Seus imóveis estão localizados em estados estratégicos como SP, RJ, MG, PR, RS, BA e AL, o que garante diversificação geográfica e exposição aos principais eixos logísticos do país.
Como funciona o modelo de negócios do BRCO11?
O modelo de negócios do BRCO11 é direto: o fundo adquire galpões de alta qualidade (AAA ou AA), os aluga para empresas com bom perfil de crédito e repassa a maior parte dessa receita aos cotistas.
A gestão ativa permite a negociação de contratos, vendas pontuais de ativos e modernização da carteira, maximizando a valorização dos imóveis e o retorno de capital ao longo do tempo.
Além disso, o fundo busca contratos de longo prazo, com inquilinos estratégicos, geralmente do setor de logística, e-commerce, varejo e alimentos.
A taxa de vacância está em 4,5%, abaixo da média do setor, o que reforça a boa administração dos ativos e a atratividade dos imóveis.
A taxa de administração é baixa, de 0,0975% ao ano sobre o patrimônio líquido, um diferencial importante que preserva a rentabilidade líquida para o cotista.
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Vantagens e desvantagens de investir no BRCO11
No vídeo abaixo, tem uma explicação bem interessante sobre o BRCO11, onde ele aborda algumas dessas vantagens de se investir nas cotas do fundo, e em seguida listamos outras que ao nosso ver também são relevantes:
Vantagens do BRCO11:
Renda mensal estável: o fundo distribui R$ 0,87 por cota de forma regular há mais de 12 meses, com dividend yield de 8,69%.
Imóveis de alta qualidade: galpões logísticos modernos e bem localizados.
Baixa vacância (4,5%) e gestão ativa com foco na valorização do portfólio.
Presença em regiões logísticas estratégicas, com diversificação de inquilinos e contratos.
Liquidez e governança: mais de 119 mil cotistas e R$ 1,88 bilhão em patrimônio.
Desvantagens de se investir no BRCO11:
P/VP atual em torno de 0,93, o que indica que o fundo está abaixo do valor patrimonial — pode ser uma oportunidade, mas também reflete alguma cautela do mercado.
Sensibilidade à inflação e juros altos, que impactam o custo de reposição e o valor dos aluguéis reajustados por índices como IGP-M e IPCA.
Segmento logístico exige gestão proativa para manter os imóveis atrativos e bem locados.
Leia também esses outros conteúdos que temos sobre os fundos imobiliários do setor logístico:
Com valor patrimonial de R$ 1,88 bilhão e valor patrimonial por cota de R$ 118,22, o BRCO11 negocia com desconto;
O que pode sinalizar um momento atrativo para entrada no fundo.
O dividend yield anualizado de 8,69% coloca o fundo entre os FIIs de tijolo mais interessantes para quem busca renda passiva mensal com consistência.
Além disso, o histórico recente de distribuições mensais estáveis — sempre no valor de R$ 0,87 por cota — reforça a confiança dos investidores.
O perfil dos contratos de locação é sólido, com empresas relevantes como inquilinas, o que diminui riscos de inadimplência.
Perspectivas para o BRCO11
As perspectivas para o BRCO11 são positivas, especialmente diante do avanço do e-commerce e da crescente demanda por centros logísticos mais próximos dos grandes centros urbanos.
A tendência de regionalização de estoques e a expansão de marketplaces ampliam a necessidade de imóveis logísticos modernos e eficientes.
O fato do fundo estar sendo negociado abaixo do valor patrimonial pode representar uma janela de oportunidade;
Principalmente para quem visa o longo prazo e está construindo uma carteira previdenciária baseada em renda passiva real.
Com uma gestão competente, imóveis de qualidade e contratos bem estruturados, o BRCO11 tende a manter sua atratividade no cenário atual e nos próximos anos.
BRCO11 Vale a Pena Investir?
Bresco Logística – BRCO11 – Fundo Imobiliário.
BRCO11 vale a pena investir? Entenda com dados, a lógica e uma visão estratégica do investimento nesse fundo imobiliário.
Sim, investir no BRCO11 pode valer bastante a pena, principalmente para o investidor que busca renda passiva mensal estável, exposição ao setor logístico e potencial de valorização patrimonial no médio e longo prazo.
Vamos entender, com números e argumentos objetivos, o porquê.
1 – O BRCO11 está num ótimo seguimento de fundos imobiliários
O BRCO11 é um fundo de tijolo voltado ao segmento logístico/industrial, com um portfólio de galpões modernos, bem localizados e contratos de locação com empresas sólidas.
Essa estrutura garante previsibilidade de receitas e uma distribuição mensal constante de dividendos, hoje em R$ 0,87 por cota inclusive.
O que representa um dividend yield acumulado de 8,69% nos últimos 12 meses.
Esse rendimento é isento de imposto de renda para pessoas físicas, o que aumenta ainda mais sua atratividade quando comparado a outras fontes de renda passiva.
2 – As cotas do BRCO11 estão sendo negociadas abaixo do seu valor Patrimonial no momento.
Além da renda, outro ponto relevante é o preço da cota em relação ao seu valor patrimonial.
O fundo possui um P/VP de 0,93, ou seja, está sendo negociado com desconto de 7% em relação ao valor real dos ativos que possui.
Para o investidor, isso significa comprar R$ 1,00 em patrimônio por R$ 0,93, o que potencializa o retorno total caso o mercado volte a precificar o fundo mais próximo do seu valor justo.
Essa assimetria entre preço e valor pode representar uma oportunidade de ganho duplo:
Via renda mensal e via valorização da cota ao longo do tempo.
3 – O BRCO11 – Possui uma vacância Baixa
Outro diferencial é a baixa vacância física, de apenas 4,5%, bem abaixo da média de muitos FIIs logísticos, o que comprova a boa gestão dos imóveis e a demanda por seus espaços.
Isso reduz riscos de perda de receita e reforça a qualidade da carteira de ativos, que hoje soma R$ 1,88 bilhão em valor patrimonial;
Que estão distribuídos em diversas regiões do país, como São Paulo, Minas, Rio de Janeiro, Paraná, Rio Grande do Sul, Bahia e Alagoas.
Essa diversificação geográfica protege o investidor contra riscos regionais ou econômicos pontuais.
4 – O BRCO11 possui Boa Eficiência Operacional
Outro aspecto importante é a eficiência operacional do fundo.
A taxa de administração é muito baixa: apenas 0,0975% ao ano sobre o patrimônio líquido, o que preserva mais resultado líquido para os cotistas.
Em um fundo com quase R$ 2 bilhões de patrimônio, essa economia faz diferença no longo prazo, pois evita o desgaste dos rendimentos por custos excessivos de gestão.
Por fim, o setor logístico está entre os que mais crescem no país, impulsionado por e-commerce, distribuição descentralizada e demanda por armazenagem de última milha.
O BRCO11, com imóveis modernos e estrategicamente localizados, está diretamente exposto a essa tendência estrutural da economia.
Que na nossa opinião pessoal, reforça o argumento de que sua receita tende a crescer ou se manter estável por muitos anos.
5 – O BRCO11 possui uma Excelente combinação Estratégica
Portanto, BRCO11 vale a pena porque oferece uma combinação estratégica de:
Renda mensal consistente e elevada (8,69% a.a.);
Imóveis de qualidade e alta ocupação;
Desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP = 0,93);
Baixa taxa de administração;
Exposição a um setor promissor e em expansão.
É uma excelente alternativa tanto para compor uma carteira previdenciária quanto para diversificar investimentos com foco em geração de caixa.
Ideal para investidores que buscam segurança, previsibilidade e bons fundamentos em um só ativo.
Veja também esse conteúdo aqui abaixo, que trata de uma notícia importante sobre o BRCO11, que está compensando a rescisão de seu contrato com a WestRock;
E colocando em seu lugar, outro inquilino relevante para seu portfólio!
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